События

Мишель Паскалис, генеральный директор Multinational Logistics Partership и бывший глава отделения Jones Lang LaSalle по Центральной и Восточной Европе, рассказал Le Courrier de Russie, почему заниматься девелопментом в России интересней, чем во Франции.

 

Le Courrier de Russie: Почему Вы решили приехать работать в Россию?

Мишель Паскалис: Моя мама русская. Дедушка с бабушкой эмигрировали во Францию после революции. Россия меня всегда привлекала, хотя я и родился во Франции.

 

LCDR: Как начиналась Ваша карьера?

М. П.: Я приехал в Москву после путча 1991 года. Это была эпоха перемен. Страна открывалась миру. Вместе с Бернаром Ханоном, бывшим генеральным директором «Рено», я стал проводить аудит на заводе «Зил». В то время «Рено» был заинтересован в сотрудничестве с «ЗИЛом» и намеревался выкупить его у государства. Работать с «ЗИЛом» было очень интересно: я мог участвовать в жизни гигантского предприятия, штат которого составлял 120 тысяч человек.

 

LCDR: Как долго Вы там работали?

М. П.: Год. Затем я устроился в Compagnie immobilière Phénix (CIP). Это была первая французская компания, которая занималась строительством и девелопментом в России. У нас было множество интересных возможностей: например, мы должны были выкупить гостиницу «Интурист» и превратить ее в «Риц» еще за 15 лет до того, как «Риц» в действительности был построен. Но у нас ничего не получилось. CIP никогда не была серьезной компанией. Чтобы вести успешный бизнес в России, необходимо инвестировать, а не экономить. В 1994 году я покинул CIP, и  мы с другом открыли агентство недвижимости.

 

LCDR: Почему именно агентство недвижимости?

М. П.: В 1994 году люди не очень хорошо  зарабатывали. При этом цены на аренду офисов и квартир всегда были высокими. Имея совсем немного денег, можно было рассчитывать на высокие комиссии. Я мог начать бизнес с минимальным стартовым капиталом, что я и сделал.

 

LCDR: Как развивался Ваш бизнес?
М. П.: В начале, я вступил в партнерство с двумя агентствами. В 1998 году Jones Lang LaSalle выкупил мою компанию. В 2000 году я стал директором отделения Jones Lang LaSalle по Центральной и Восточной Европе. В конце 2003 года я ушел из Jones Lang LaSalle и начал заниматься девелопментом самостоятельно. Потом мы заключили договор с Брюсом Гарднером, одним из основателей Renaissance Capital. Целый год мы думали, чем заняться. Наконец, остановились на складах.

 

LCDR: Почему же Ваш выбор пал на склады?

М. П.: На тот момент эта рыночная ниша была свободной. В течение первого периода развития рынка недвижимости в России строились офисы. С 2000 годов акцент переместился на торговые центры. Склады стали востребованными только 2004 году. В то время в Москве насчитывалось 500 тыс. квадратных метров складских помещений, а в Милане их было 20 млн. Мы первыми в 2004-2005 годах запустили строительство сети логистических центров в России и на Украине. Мы купили землю под строительство складов в Москве, Санкт-Петербурге, Киеве, Новосибирске, Саратове. Кроме того, строить склады – гораздо проще, чем офисы.

 

LCDR: С какими сложностями Вам пришлось столкнуться?

М. П.: Заниматься недвижимостью в России всегда было непростым делом. Вы вынуждены работать в новых условиях, непохожих на те, к которым вы привыкли в Европе. Рынок непрозрачен. В Европе самое главное – разработать грамотную маркетинговую стратегию и построить здание, соответствующее принятым нормам. В России законы, регулирующие строительную сферу, не имеют ничего общего с французскими. Если вы попытаетесь действовать здесь так же, как привыкли во Франции, у вас ничего не получится. Смиритесь с тем, что вам придется многому учиться заново.  Кроме того, существуют неписаные правила. Если вы инвестируете в строительство здания во Франции, местные власти проводят электричество, воду и газ. Вам помогают 35 человек. Вас благодарят и освобождают от налогов. Когда вы покупаете участок в России, ни воды, ни электричества, как правило, нет. Получить к ним доступ непросто – иногда нужно тянуть трубы на 20 километров. Иногда вам предлагают поучаствовать в строительстве новой электростанции. Вам могут сказать: «То, что Вы делаете, это прекрасно, но мы не можем вам предоставить налоговые льготы. И было бы замечательно, если бы вы приняли участие в строительстве школы или дороги…». В России от инвесторов ждут участия в развитии региона. Поэтому важно находить общий язык с местными властями и договариваться с ними о том, что вы можете для них сделать. В нашем случае, мы оказываем поддержку области в строительстве дорог. В этом нет ничего противозаконного, все абсолютно прозрачно. Но это нигде не зафиксировано в письменном виде.

 

LCDR: А если Вы откажитесь?

М. П.: Тогда вы рискуете потратить на сбор документов и подписей не один год, а три. В любом случае, нет ничего плохого в том, чтобы помогать региону. Эта система осталась еще от советской эпохи, когда у каждого предприятия была социальная нагрузка. ЗИЛ, например, строил больницы и квартиры для своих рабочих…

 

LCDR: О каких еще особенностях «бизнеса по-русски» Вы могли бы нам рассказать?

 

М. П.: Здесь все совсем не так, как во Франции. Кто-то мне сказал, что главная проблема русских в том, что они белые. Например, у китайцев желтый цвет кожи, ты смотришь на них и понимаешь, что они другие. А когда ты смотришь на русских, то думаешь, что они такие же, как мы. Но это не так. Мои русские коллеги – это бизнесмены первого поколения, люди, которые сделали себя сами. Это творцы, а не исполнители. В них есть одна вещь, которая мне очень нравится: они очень требовательны к другим и к себе и они прямо говорят то, что думают. Ничего общего с манерой себя вести главы какой-нибудь крупной французской компании, который 25 лет своей жизни просто карабкался с одной ступеньки на другую. В России данное слово много значит. Устное обещание часто оказывается важнее того, что записано в контракте.

 

LCDR: Где сложнее работать, в Москве или в регионах?

 

М. П.: В каких то регионах проще, в каких-то сложнее. Заниматься девелопментом сложнее всего в Москве: нет четкой стратегии развития, происходят изменения, но пока непонятно, в какую сторону. Система Лужкова – которой больше нет – была абсолютно герметичной. Чтобы добиться некоторых вещей, вы должны были получить согласие определенного круга лиц. Бывало, ночью не спишь и думаешь: что хочет этот человек? Хотя сейчас я об этом вспоминаю с улыбкой.

 

LCDR: Расскажите о Вашем сотрудничестве с местными властями.

М. П.: В 2000 году я делал большой проект для Бориса Громова, губернатора Московской области. Мы с другом придумали программу, которая называлась «Кольцо области». Мы хотели, чтобы власти выделили территорию вокруг МКАДа под развитие торговых центров. Громов решил так: « «Кольцу области» – нет, а «Кольцу губернатора» – да». Нам выделили 21 участок каждый по 2 гектара под строительство торговых центров. А потом Громов встретился с представителем «Ашана» и сказал ему: «Я помогу вам, если вы возьмете пять участков». Что и было сделано. В итоге на этой территории появился «Ашан».

 

LCDR: Почему Ваша основная деятельность сконцентрирована в московском регионе?

М. П.: 70% российских складов находятся в Москве и области. Москва – самый большой и богатый город России. Здесь живут люди с самой большой покупательской способностью. Москва – главный логистический центр. Все товары попадают в столицу, и только потом отправляются в другие города. Я думаю, что ситуация с годами изменится, но этот процесс будет долгим. Поэтому наш бизнес и сконцентрирован в Москве. Сейчас Москве нужно 700 тыс. квадратных метров дополнительной складской площади, в то время как любому другому городу – даже городу-миллионнику – нужно всего 30 тыс.

 

LCDR: Насколько выгодно сегодня заниматься девелопментом в России?

М. П.: Это безусловно выгодный бизнес. Арендная плата скоро повысится, спрос увеличится, количество покупателей возрастет. В России девелопер не запускает проект, если его рентабельность ниже 25%. В России строительный бизнес приносит гораздо более высокую прибыль, чем в Европе. Главное – не бояться рисковать.

 

LCDR: Что бы Вы могли посоветовать иностранцу, который желает заняться складским бизнесом в России?

М. П.: Чтобы добиться успеха в России, не надо быть гением. Потребуется еще 15 лет упорной работы, прежде чем сектор складской недвижимости выйдет на европейский уровень. В России стать предпринимателем гораздо проще, чем в Европе. Франция утратила предпринимательский дух. Сегодня мне было бы сложно работать во Франции. Чтобы преуспеть в России, нужно всего лишь много работать и не отказываться от своих принципов.

 

Беседовала Мария Горковская